Wohneigentum muss nicht immer ein ganzes Haus sein. Eine Alternative zu einer Mietwohnung ist eine Eigentumswohnung. Ähnlich wie bei einem Hauskauf ist das Geld, um die Wohnung auf einmal zu bezahlen, nur selten vorhanden. Die Lösung ist eine Finanzierung. Für die Finanzierung einer Wohnung kann ein Immobilienkredit verwendet werden, der durch günstige Konditionen geprägt ist.
Möglichkeiten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Die gebräuchlichste Form der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen, das in monatlich gleich hohen Raten zurückgezahlt wird. Die Raten setzen sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Da ein solches Darlehen durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit gekennzeichnet ist, wird in den meisten Fällen eine Periode der Sollzinsbindung vereinbart, in der sich die Zinsen nicht verändern. Auf diese Sollzinsperiode folgt eine Anschlussfinanzierung.
Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen wird seltener zur Finanzierung einer Eigentumswohnung gewählt. Für diese Art von Kredit ist keine Anschlussfinanzierung notwendig, da er zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Auch das Volltilgerdarlehen wird in monatlich gleich hohen Raten zurückgezahlt. Der Tilgungsanteil ist höher als bei einem Annuitätendarlehen. Die Banken gewähren in der Regel einen Zinsrabatt. Wer einen Bausparvertrag hat, kann auch ein Bauspardarlehen zur Finanzierung der Eigentumswohnung verwenden. Das Bauspardarlehen kann mit einem Annuitätendarlehen gekoppelt werden.
Finanzierung der Eigentumswohnung gut planen
Bevor es an die Finanzierung der Eigentumswohnung geht, steht die Frage im Raum "Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?". Die Preise für Eigentumswohnungen hängen vom Bundesland, von der Lage, der Größe, dem Baujahr und der Ausstattung ab. Eigenkapital dient als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben und sollte auch für die Finanzierung genutzt werden. Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, doch ist sie mit höheren Zinsen verbunden. Daher gilt als Faustregel, dass 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital finanziert werden sollten. Für die restliche Kaufsumme kann ein Immobilienkredit genutzt werden. Wer zu Miete wohnt, kann sich bei den monatlichen Raten an der Miete orientieren. Ein Finanzierungsrechner hilft, anhand der nötigen Kreditsumme und der geplanten monatlichen Raten die Laufzeit für den Immobilienkredit zu berechnen.
Wohnung als Kapitalanlage?
Wer die Wohnung als reine Kapitalanlage kauft und finanziert, der muss nicht immer zwingend einen hohen Eigenkapital Anteil einbringen. Durch die Mieteinkünfte und Steuervorteile bei einer Kapitalanlage (Erklärung bei
kreditmagazin.net) hat der Käufer deutlich mehr finanziellen Spielraum als bei einer selbstgenutzten Wohnung.
Angebote für Immobilienkredite vergleichen
Die Zinsen für Immobilienkredite sind angesichts der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) noch außerordentlich niedrig. Ein weiterer Grund für niedrige Zinsen ist die Besicherung des Immobiliendarlehens. Die gekaufte Wohnung dient als Sicherheit. Für die Bank wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Bank kann sich an der Wohnung bedienen, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zurückzahlen kann.
Die Zinsen für Immobilienkredite sind weiterhin abhängig von der Laufzeit, der Kreditsumme, der Bonität des Kreditnehmers und der jeweiligen Bank. Daher gilt es, mehrere Angebote einzuholen und die günstigste Bank auszuwählen. In Zeiten niedriger Zinsen sollte bei einem Annuitätendarlehen eine möglichst lange Sollzinsperiode vereinbart werden, beispielsweise über zehn Jahre. So können sich Kreditnehmer langfristig günstige Zinsen sichern. Wird keine hohe Kreditsumme für die Wohnungsfinanzierung benötigt, kann die gesamte Laufzeit als Sollzinsperiode vereinbart werden. Eine Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr erforderlich.
Beim Vergleich der Konditionen für den Immobilienkredit kommt es nicht nur auf niedrige Zinsen an. Sinnvoll sind auch Ratenpausen bei finanziellen Engpässen sowie kostenlose Sondertilgungen während der Laufzeit.
Wie sieht es mit der Anschlussfinanzierung aus?
Schon einige Monate vor Ablauf der Sollzinsperiode gilt es, eine Form der Anschlussfinanzierung zu finden. Die einfachste Möglichkeit ist die Anschlussfinanzierung bei derselben Bank, allerdings zu anderen Konditionen. Die Bank unterbreitet rechtzeitig ein Angebot. Die Zinsen ändern sich, da zum Ablauf der Sollzinsperiode andere Zinsen gelten. Die monatlichen Raten können bei der Anschlussfinanzierung verändert werden.
Für die Anschlussfinanzierung ist auch eine Umschuldung bei einer anderen Bank möglich. Der Kreditnehmer muss dann keine Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank zahlen, da die Sollzinsperiode abgelaufen ist. Wer sich rechtzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank beantragen. Dieses Darlehen kann schon mehrere Jahre im Voraus beantragt werden. Allerdings sind dann für jeden Monat Bereitstellungszinsen zu zahlen.
Fördermöglichkeiten für die Wohnungsfinanzierung nutzen
Zusätzlich zur Wohnungsfinanzierung mit einem Immobilienkredit können Fördermittel beansprucht werden. Die KfW gewährt mit dem Wohneigentumsprogramm Kredit 124 einen zinsgünstigen Förderkredit mit einem effektiven Jahreszins ab 1,40 Prozent. Dieser Kredit kann bis zu 100.000 Euro beantragt werden und wird für selbstgenutztes Wohneigentum gewährt. Eine Besonderheit ist die tilgungsfreie Anlaufzeit. Über einen Zeitraum von ein bis drei Jahren werden nur Zinsen und keine Tilgung gezahlt. Erst danach sind monatliche Annuitäten, also Raten, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen, zu zahlen.
Weitere Förderprogramme gibt es in einigen Bundesländern, Städten und Gemeinden. Eine weitere Möglichkeit zur Förderung ist Wohn-Riester. Wer Riester-förderberechtigt ist, kann einen Wohn-Riester-Vertrag abschließen und dafür Zuschüsse vom Staat erhalten.
Fazit:
Für die Finanzierung einer Eigentumswohnung wird zumeist ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen genutzt. Eigenkapital sollte für die Finanzierung bei Eigennutzung vorhanden sein und dient als Sicherheit. Für Immobilienkredite sind die Zinsen aktuell günstig, doch sollten Interessierte die Angebote mehrerer Banken vergleichen. Zusätzlich zum Immobilienkredit können ein Bausparvertrag und eine Förderung von der KfW genutzt werden.