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Leerstand, Ferienwohnung oder Arbeiterquartier? Wie Immobilien flexibel genutzt werden
Leerstand muss keine Sackgasse sein – gerade im Unstrut-Hainich-Kreis schlummert in alten Gasthöfen, Pensionen und Gewerbeimmobilien ungenutztes Potenzial. Ob Monteurzimmer, möbliertes Wohnen auf Zeit oder Ferienwohnung: Wer seine Immobilie neu denkt, kann Nischen besetzen und gleichzeitig zur Belebung der Region beitragen.
In Deutschland herrscht eine generelle Wohnungsnot und Immobilienknappheit, dies betrifft jedoch vor allem die populären Großstädte, die seit vielen Jahren regen Zuzug verzeichnen. Abseits der Großstädte wie im Unstrut-Hainich-Kreis zeigt sich oft ein anderes Bild: Hier stehen mitunter ehemals gewerblich genutzte Räume und dazugehörige Wohnungen, Pensionen, alte Gasthöfe und Einfamilienhäuser teilweise seit Jahren leer. Solche und vergleichbare Immobilien haben für ihre Eigentümer nach wie vor einen Wert, dieser muss jedoch erst durch alternative Nutzungskonzepte erschlossen werden.
Warum flexible Nutzung relevanter wird
Laut dem Bund stehen rund 4 bis 4,5 % der Wohngebäude leer. Etwa die Hälfte davon verzeichnet sogar seit mindestens einem Jahr einen anhaltenden Leerstand. Das bedeutet jedoch nicht, dass Wohnungen zwangsläufig leicht zu finden wären. Einige der statistisch erfassten Immobilien sind aktuell gar nicht für eine Wohnnutzung geeignet, andere wiederum wären es, eignen sich aber nicht für die potenziellen Bewohner, die tatsächlich Wohnraum nachfragen. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung verdeutlicht dies: Demnach nutzen immer mehr Betriebe Mitarbeiterwohnungen, die sie selbst suchen und bereitstellen, als Benefit für neue Fachkräfte, Saisonarbeiter und Mitarbeiter im Außendienst.
Aus Eigentümersicht geht es zunächst darum, zu identifizieren, welche Art von Wohnraum und Nutzung überhaupt nachgefragt wird. Dabei sind verschiedene Faktoren zu bedenken: der Struktur- und Innenstadtwandel sowie die veränderten Lebensentwürfe der deutschen Gesellschaft. Familien sind heute seltener, Singles hingegen häufiger. Langfristige Mietverhältnisse sind nicht mehr so selbstverständlich wie noch in den 90er-Jahren. Außerdem ist natürlich auch der Kostendruck ein Thema: Materialien und Dienstleistungen sind zuletzt teurer geworden. Wenn die Immobilie leer steht, fließt auch kein Geld, das die Sanierung oder Neuausrichtung finanzieren könnte.
Auf der anderen Seite gibt es in der Immobilienbranche durchaus einzelne Boom-Felder. In touristisch beliebten Regionen werden beispielsweise mehr Immobilien in Ferienwohnungen und Airbnbs umgewandelt. Auch temporär mietbare Wohnräume sind für Fachkräfte, die häufig an unterschiedlichen Orten, projektbasiert oder je nach Saison arbeiten, beliebter geworden. Dieser Teil der Nachfrage wird auch durch möblierte Unterkünfte auf Zeit erfüllt. Diese sind zwar praktisch, aber deutlich teurer als vergleichbarer nicht möblierter Wohnraum.
Überblick über die wichtigsten Nutzungsformen
Klassische Dauervermietung.
Für die Bewohner wird die Immobilie zum dauerhaften Lebensmittelpunkt, während die Eigentümer von planbaren Einnahmen und einer kontinuierlichen Nutzung profitieren. Derartige Wohnimmobilien bilden die Basis am Immobilienmarkt, haben aber auch ihre eigenen Herausforderungen, beispielsweise in Form des mieterfreundlichen Mietrechts, der langfristigen Bindung sowie der Anforderungen an Wohnstandards und Nebenkosten.
Ferienwohnung.
Deren Anteil steigt in Deutschland und Europa bereits seit Jahren an. Die Vermietung erfolgt beispielsweise über Buchungsportale an kurzfristige Gäste. In touristisch beliebten Regionen führt dies meist zu höheren Einnahmen als bei der klassischen Dauervermietung. Außerdem bietet man Touristen so ein Dach über dem Kopf und trägt damit indirekt zur touristischen Qualität der Region bei. Zu erwarten sind saisonale Schwankungen sowie der Organisations-, Reinigungs- und Betreuungsaufwand, die allesamt Einfluss auf die Aufenthaltsqualität und Zufriedenheit der Gäste haben.
Möbliertes Wohnen auf Zeit.
Solche Immobilien sind ein Hybrid aus Dauervermietung und Ferienwohnung. Gebucht werden sie von oder für Pendler, Projektmitarbeiter, Beschäftigte in der Probezeit, Pflege- und Vertretungskräfte sowie alle anderen, die den Wohnraum zunächst nur kurzfristig benötigen.
Arbeiterquartier und Monteurzimmer.
Ähnlich wie beim möblierten Wohnen richten sich Arbeiterquartiere und Monteurzimmer im Unstrut-Hainich-Kreis an Personen, die beispielsweise vor Ort auf Montage sind oder auf einer Baustelle arbeiten und somit einige Tage, Wochen oder Monate in der Region verbringen. Solche Unterkünfte benötigen eine gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und eine robuste, praktische Ausstattung inklusive Waschmöglichkeit, Küche und Internet.
Gemischte Nutzung.
Für größere oder ältere Immobilien ist dies eine Option: Hierbei werden Gewerbe- und Privaträume vermischt. In der Regel befinden sich die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und die privaten Wohnräume im Obergeschoss. Bei der Nutzung der Wohnräume im Obergeschoss kommen wiederum die zuvor genannten Alternativen infrage, in dieser Hinsicht besteht also eine gewisse Flexibilität.
Welche Immobilie passt zu welcher Nutzung?
Um das herauszufinden, muss zunächst eine nüchterne und objektive Analyse der Immobilie vorgenommen werden. Dabei werden allgemeine Aspekte wie Lage, Anbindung und Ausstattung erfasst. Aus diesen Merkmalen können anschließend mögliche Rückschlüsse auf die Nutzung gezogen werden.
Befindet sich die Immobilie im Zentrum und/oder in der Nähe von Ausflugszielen, ist eine touristische Nutzung als Ferienwohnung denkbar. Liegt die Immobilie hingegen in der Nähe einer Bundesstraße oder in einem Gewerbegebiet, könnte eine Nutzung als Monteurzimmer oder Arbeiterquartier infrage kommen. In der Nähe von Universitäten oder in Innenstädten ist auch eine Nutzung als möblierte Wohnung denkbar, da diese nicht vom Mietpreisdeckel betroffen sind.
Chancen für Eigentümer und Orte
Die größte Chance ist natürlich, dass die Immobilie tatsächlich Einnahmen generiert. Darüber hinaus gibt es weitere Chancen: Eigentümer leisten damit beispielsweise einen Beitrag zur Region, wovon wiederum die Gesellschaft indirekt profitiert.
Zudem betreiben Eigentümer somit Werterhalt. Auch die Bausubstanz der Immobilie bleibt eher erhalten, wenn diese genutzt statt vernachlässigt wird. Innenstädte und Ortskerne lassen sich revitalisieren, wenn mehr Menschen in ihnen wohnen oder wenn Immobilien gewerbliche Mieter finden. Das wiederum schafft wirtschaftlichen Rückenwind, von dem die ganze Region profitieren kann. Speziell in Kleinstädten und ländlichen Orten des Unstrut-Hainich-Kreises kann eine passende, zielgruppengerechte Nutzung dazu beitragen, Gebäude sichtbar zu erhalten und Ortsbilder zu stabilisieren.
Grenzen und Risiken
Keine Nutzungsform ist frei von Risiken. Bei jeder Nutzungsvariante kann es zu Konflikten mit Nachbarn, Lärm, Abnutzung, Verwaltungsaufwand und Parkdruck kommen. Bei häufig wechselnden Nutzern nimmt der Organisationsaufwand noch zu. Zudem sind steuerliche Fragen und die rechtliche Zulässigkeit zu berücksichtigen. Werden Immobilien für die Kurzzeitvermietung genutzt, kann dies von den Menschen in der Region negativ aufgefasst werden und zu Widerstand führen, wenn der Wohnraum vor Ort bereits knapp ist. Auch die passenden Versicherungen, speziell bei wechselnder Nutzung, sind frühzeitig zu bedenken, ebenso wie rechtssichere Brandschutzkonzepte.
An mehr als nur zwei Optionen denken
Entweder Leerstand oder feste Dauervermietung: Für die meisten Eigentümer waren das immer die zwei bestimmenden Optionen, aber heutzutage sind es nicht mehr die einzigen Möglichkeiten. Flexibilität kann sich aus Eigentümersicht bezahlt machen, vor allem wenn Angebotslücken identifiziert, genutzt und Nischen belegt werden. Dafür ist eine Immobilie ganzheitlich neu zu denken. Den nötigen Willen für solch eine Neuausrichtung braucht es aber ebenfalls.
In Deutschland herrscht eine generelle Wohnungsnot und Immobilienknappheit, dies betrifft jedoch vor allem die populären Großstädte, die seit vielen Jahren regen Zuzug verzeichnen. Abseits der Großstädte wie im Unstrut-Hainich-Kreis zeigt sich oft ein anderes Bild: Hier stehen mitunter ehemals gewerblich genutzte Räume und dazugehörige Wohnungen, Pensionen, alte Gasthöfe und Einfamilienhäuser teilweise seit Jahren leer. Solche und vergleichbare Immobilien haben für ihre Eigentümer nach wie vor einen Wert, dieser muss jedoch erst durch alternative Nutzungskonzepte erschlossen werden.
Warum flexible Nutzung relevanter wird
Laut dem Bund stehen rund 4 bis 4,5 % der Wohngebäude leer. Etwa die Hälfte davon verzeichnet sogar seit mindestens einem Jahr einen anhaltenden Leerstand. Das bedeutet jedoch nicht, dass Wohnungen zwangsläufig leicht zu finden wären. Einige der statistisch erfassten Immobilien sind aktuell gar nicht für eine Wohnnutzung geeignet, andere wiederum wären es, eignen sich aber nicht für die potenziellen Bewohner, die tatsächlich Wohnraum nachfragen. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung verdeutlicht dies: Demnach nutzen immer mehr Betriebe Mitarbeiterwohnungen, die sie selbst suchen und bereitstellen, als Benefit für neue Fachkräfte, Saisonarbeiter und Mitarbeiter im Außendienst.
Aus Eigentümersicht geht es zunächst darum, zu identifizieren, welche Art von Wohnraum und Nutzung überhaupt nachgefragt wird. Dabei sind verschiedene Faktoren zu bedenken: der Struktur- und Innenstadtwandel sowie die veränderten Lebensentwürfe der deutschen Gesellschaft. Familien sind heute seltener, Singles hingegen häufiger. Langfristige Mietverhältnisse sind nicht mehr so selbstverständlich wie noch in den 90er-Jahren. Außerdem ist natürlich auch der Kostendruck ein Thema: Materialien und Dienstleistungen sind zuletzt teurer geworden. Wenn die Immobilie leer steht, fließt auch kein Geld, das die Sanierung oder Neuausrichtung finanzieren könnte.
Auf der anderen Seite gibt es in der Immobilienbranche durchaus einzelne Boom-Felder. In touristisch beliebten Regionen werden beispielsweise mehr Immobilien in Ferienwohnungen und Airbnbs umgewandelt. Auch temporär mietbare Wohnräume sind für Fachkräfte, die häufig an unterschiedlichen Orten, projektbasiert oder je nach Saison arbeiten, beliebter geworden. Dieser Teil der Nachfrage wird auch durch möblierte Unterkünfte auf Zeit erfüllt. Diese sind zwar praktisch, aber deutlich teurer als vergleichbarer nicht möblierter Wohnraum.
Überblick über die wichtigsten Nutzungsformen
Klassische Dauervermietung.
Für die Bewohner wird die Immobilie zum dauerhaften Lebensmittelpunkt, während die Eigentümer von planbaren Einnahmen und einer kontinuierlichen Nutzung profitieren. Derartige Wohnimmobilien bilden die Basis am Immobilienmarkt, haben aber auch ihre eigenen Herausforderungen, beispielsweise in Form des mieterfreundlichen Mietrechts, der langfristigen Bindung sowie der Anforderungen an Wohnstandards und Nebenkosten.
Ferienwohnung.
Deren Anteil steigt in Deutschland und Europa bereits seit Jahren an. Die Vermietung erfolgt beispielsweise über Buchungsportale an kurzfristige Gäste. In touristisch beliebten Regionen führt dies meist zu höheren Einnahmen als bei der klassischen Dauervermietung. Außerdem bietet man Touristen so ein Dach über dem Kopf und trägt damit indirekt zur touristischen Qualität der Region bei. Zu erwarten sind saisonale Schwankungen sowie der Organisations-, Reinigungs- und Betreuungsaufwand, die allesamt Einfluss auf die Aufenthaltsqualität und Zufriedenheit der Gäste haben.
Möbliertes Wohnen auf Zeit.
Solche Immobilien sind ein Hybrid aus Dauervermietung und Ferienwohnung. Gebucht werden sie von oder für Pendler, Projektmitarbeiter, Beschäftigte in der Probezeit, Pflege- und Vertretungskräfte sowie alle anderen, die den Wohnraum zunächst nur kurzfristig benötigen.
Arbeiterquartier und Monteurzimmer.
Ähnlich wie beim möblierten Wohnen richten sich Arbeiterquartiere und Monteurzimmer im Unstrut-Hainich-Kreis an Personen, die beispielsweise vor Ort auf Montage sind oder auf einer Baustelle arbeiten und somit einige Tage, Wochen oder Monate in der Region verbringen. Solche Unterkünfte benötigen eine gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und eine robuste, praktische Ausstattung inklusive Waschmöglichkeit, Küche und Internet.
Gemischte Nutzung.
Für größere oder ältere Immobilien ist dies eine Option: Hierbei werden Gewerbe- und Privaträume vermischt. In der Regel befinden sich die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und die privaten Wohnräume im Obergeschoss. Bei der Nutzung der Wohnräume im Obergeschoss kommen wiederum die zuvor genannten Alternativen infrage, in dieser Hinsicht besteht also eine gewisse Flexibilität.
Welche Immobilie passt zu welcher Nutzung?
Um das herauszufinden, muss zunächst eine nüchterne und objektive Analyse der Immobilie vorgenommen werden. Dabei werden allgemeine Aspekte wie Lage, Anbindung und Ausstattung erfasst. Aus diesen Merkmalen können anschließend mögliche Rückschlüsse auf die Nutzung gezogen werden.
Befindet sich die Immobilie im Zentrum und/oder in der Nähe von Ausflugszielen, ist eine touristische Nutzung als Ferienwohnung denkbar. Liegt die Immobilie hingegen in der Nähe einer Bundesstraße oder in einem Gewerbegebiet, könnte eine Nutzung als Monteurzimmer oder Arbeiterquartier infrage kommen. In der Nähe von Universitäten oder in Innenstädten ist auch eine Nutzung als möblierte Wohnung denkbar, da diese nicht vom Mietpreisdeckel betroffen sind.
Chancen für Eigentümer und Orte
Die größte Chance ist natürlich, dass die Immobilie tatsächlich Einnahmen generiert. Darüber hinaus gibt es weitere Chancen: Eigentümer leisten damit beispielsweise einen Beitrag zur Region, wovon wiederum die Gesellschaft indirekt profitiert.
Zudem betreiben Eigentümer somit Werterhalt. Auch die Bausubstanz der Immobilie bleibt eher erhalten, wenn diese genutzt statt vernachlässigt wird. Innenstädte und Ortskerne lassen sich revitalisieren, wenn mehr Menschen in ihnen wohnen oder wenn Immobilien gewerbliche Mieter finden. Das wiederum schafft wirtschaftlichen Rückenwind, von dem die ganze Region profitieren kann. Speziell in Kleinstädten und ländlichen Orten des Unstrut-Hainich-Kreises kann eine passende, zielgruppengerechte Nutzung dazu beitragen, Gebäude sichtbar zu erhalten und Ortsbilder zu stabilisieren.
Grenzen und Risiken
Keine Nutzungsform ist frei von Risiken. Bei jeder Nutzungsvariante kann es zu Konflikten mit Nachbarn, Lärm, Abnutzung, Verwaltungsaufwand und Parkdruck kommen. Bei häufig wechselnden Nutzern nimmt der Organisationsaufwand noch zu. Zudem sind steuerliche Fragen und die rechtliche Zulässigkeit zu berücksichtigen. Werden Immobilien für die Kurzzeitvermietung genutzt, kann dies von den Menschen in der Region negativ aufgefasst werden und zu Widerstand führen, wenn der Wohnraum vor Ort bereits knapp ist. Auch die passenden Versicherungen, speziell bei wechselnder Nutzung, sind frühzeitig zu bedenken, ebenso wie rechtssichere Brandschutzkonzepte.
An mehr als nur zwei Optionen denken
Entweder Leerstand oder feste Dauervermietung: Für die meisten Eigentümer waren das immer die zwei bestimmenden Optionen, aber heutzutage sind es nicht mehr die einzigen Möglichkeiten. Flexibilität kann sich aus Eigentümersicht bezahlt machen, vor allem wenn Angebotslücken identifiziert, genutzt und Nischen belegt werden. Dafür ist eine Immobilie ganzheitlich neu zu denken. Den nötigen Willen für solch eine Neuausrichtung braucht es aber ebenfalls.