Immobilienpreise nähern sich Talsohle

Nach eineinhalb Jahren Krise am deutschen Immobilienmarkt ist nun allmählich Besserung in Sicht. Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben...

Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und 75 ausgewählten Großstädten verändert haben. Hauptgrund für das Abflachen der Preiskurve ist die leichte Entspannung am Zinsmarkt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins zuletzt zweimal in Folge unverändert gelassen und viele Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass es ab Mitte 2024 wieder zu Senkungen kommen wird. In Erwartung dieser sind die Bauzinsen in den vergangenen sechs Wochen bereits wieder spürbar nach unten gegangen.

Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent. Der Tiefpunkt bei den Immobilienpreisen dürfte nun beinahe erreicht sein.

„Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.“

Preisanstiege im 2. Halbjahr 2024 denkbar
In der 1. Jahreshälfte 2024 ist es aufgrund der Trägheit des Marktes eher unwahrscheinlich, dass es zu flächendeckenden und kontinuierlichen Preisanstiegen kommen wird. In besonders attraktiven Märkten und bei einzelnen Immobilientypen, wie energetisch sanierten Wohnungen, kann es aber auch schon früher zu Preissteigerungen kommen. Auf breiter Ebene sprechen die aktuellen Rahmenbedingen aber eher dafür, dass es erst nach dem kommenden Sommer wieder zu Preiszuwächsen kommen wird – besonders dann, wenn sich die Kreditbedingungen weiter verbessern sollten und es Klarheit bezüglich Fördermittel gibt.

„Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer weiter verbessern, könnte die Nachfrage im Jahr 2024 wieder ansteigen. Somit dürfte der Raum für Preisverhandlungen dann deutlich geringer sein als derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.“

In 30 von 75 Großstädten steigen die Preise zum Vorquartal
Beim Blick auf die deutschen Großstädte zeigt sich, dass die Preise vielerorts bereits die Talsohle durchschritten haben und bereits in großen Teilen wieder stabile oder leicht steigende Preise zu registrieren sind. Diese Tendenz könnte ein Anzeichen für weitere Preisstabilisierungen im kommenden Jahr sein. Zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gestiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent.

Nach wie vor sinkende Preise weisen 43 Städte auf. Hier stehen Saarbrücken und Göttingen mit einem Minus von jeweils 4,3 Prozent an der Spitze. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht allerdings rapide zurück. Im 3. Quartal vergangenen Jahres verbuchten noch 65 Großstädte sinkende Preise im Vergleich zum Vorquartal, während sich lediglich in 10 Städten das Preisniveau verteuerte. Im 2. Quartal waren es sogar noch 68 Städte mit zurückgehenden und 6 Städte mit steigenden Kaufpreisen.